FIIs

Como os Fundos Imobiliários se comportaram durante a pandemia?


Um olhar de curto e longo prazo para o setor.

O mercado imobiliário sempre despertou grande interesse pelos investidores brasileiros. A compra e venda de terras e imóveis já construídos é algo que existe em grande escala dentro da vida financeira dos investidores. É uma das maneiras mais antigas de obter retornos.

Entretanto, o mercado imobiliário brasileiro está passando por mudanças há muitos anos e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) apresentam um leque maior de opções para o investidor. Uma gestão profissional e maior liquidez agarraram o protagonismo destas mudanças. 

Euforia e novidades

Só no ano passado, o principal índice do setor, IFIX, valorizou mais de 35%. Além disso, a quantidade de investidores inseridos neste mercado saltou de 100 mil no começo de 2019 e alcançou 700 mil no final do mesmo ano.

Foram mais de 60 novas ofertas de fundos no mercado e uma captação acima de R$ 20 bilhões. 

Os FIIs podem ser uma alternativa de diversificação na categoria de renda variável interessante na carteira do cliente. O setor possui uma correlação positiva com os indicadores macroeconômicos do país e em um ambiente com juros baixos, seus dividendos podem compor um rendimento mensal que agrada muita gente. 

Até o vírus começar a se espalhar pelo Brasil e obrigar uma quarentena generalizada, o setor imobiliário estava em patamares de crescimento.

Segundo Imovelweb, os preços de aluguéis residenciais aumentaram de 6% a 10%, dependendo da localização. Junto a isso, as taxas de vacâncias vinham diminuindo a cada trimestre, com destaque para os galpões logísticos. 

A pandemia fechou tudo

Entretanto, o mercado imobiliário não passou isento dos efeitos que o novo Coronavírus causou. Apesar de ter apresentado uma queda mais resiliente do que o Ibovespa, o IFIX, em sua mínima, apresentou uma queda maior que 32%. Além disso, o setor também irá incorporar mudanças bruscas causadas pela pandemia. 

Os fundos imobiliários negociados na bolsa investem em ativos reais e que fazem parte da economia real do país. Isso significa que uma crise reflete tanto nos preços das cotas quanto no repasse de dividendos.

Sem sombra de dúvidas, o setor de hotéis e varejo foi o mais afetado dentro do grupo de FIIs. Segundo a Abrasce, Associação Brasileira de Shopping Centers, 577 foram fechados durante quase  dois meses.

Isto trouxe uma redução no consumo, revisão nos contratos de aluguel e uma incerteza grande para os grandes centros comerciais. 

Fundos neste grupo sofreram quedas no preço de suas cotas em razões de 40% e alguns deles suspenderam o pagamento de dividendos por falta de fluxo financeiro. 

Junto aos fundos de shoppings, os fundos de tijolos de lajes corporativas apresentaram um impacto grande nos preços de suas cotas e na distribuição de dividendos.

Com grande parte das pessoas em suas residências, baixa atividade econômica e escritórios fechados, fundos nestes segmentos apresentaram uma dificuldade de performar. 

Além disso, uma mudança comportamental que a pandemia trouxe em relação ao trabalho em casa pode mudar o futuro dos escritórios. 

De maneira mais resiliente, os fundos de galpões logísticos e recebíveis apresentaram um desempenho melhor dos que os outros.

O crescimento do e-commerce, que representa somente 5% do varejo total e cresce de 4 a 5 vezes a mais que o varejo físico, e a qualidade dos títulos nas carteiras desses fundos mostraram uma força maior nestes meses de quarentena. 

Perspectivas

Assim como grande parte das empresas com ações na bolsa, os FIIs apresentaram um desconto muito grande por causa do pânico e incertezas que o Coronavírus trouxe para a economia.

O momento atual traz cautela tanto na realização, quanto na compra de novos investimentos no setor imobiliário. 

É interessante avaliar variáveis que irão impactar o mundo dos fundos imobiliários tanto no curto, quanto no médio e longo prazo. 

Em uma primeira etapa, entender o tipo e qualidade do inquilino que está dentro dos ativos desses fundos é um passo essencial para entender a dinâmica de comportamento que o fundo pode apresentar.

Além disso, nos fundos de recebíveis, conhecer quais papéis de quais empresas também segue a mesma linha. 

Em um segundo momento, entender as condições em que o fundo opera no momento atual é de extrema importância. Prazo de contratos, tipos de contratos, dívidas contratadas e vacância nos ativos destes fundos mostrará ao investidor uma “foto” do que encontrará para os próximos meses. 

Em uma terceira etapa, identificar o desempenho financeiro do fundo considerando seu preço de mercado e patrimonial pode dar dicas em como o fundo está sendo visto dentro do mercado. 

Junto a isso, considerar a consistência do desempenho e as decisões tomadas pela gestão dão dicas importantes também. Se o fundo já passou por crises anteriores, seu desempenho nestes períodos são interessantes de avaliar. 

Finalmente, como dito anteriormente, o mercado imobiliário tem uma correlação positiva com os indicadores macroeconômicos do país. Isto é, caso o país cresça, o setor imobiliário também tende a crescer.

Portanto, estar atento aos indicadores e desempenho de alguns setores e projeções sobre consumo e construções dão sinais valiosos. 

Os fundos de shopping e lajes podem ter tido um impacto maior no curto prazo com o fechamento dos estabelecimentos. No entanto, a retomada e re-abertura podem ser momentos importantes.

Já os fundos de galpões logísticos e recebíveis foram mais resilientes ao impacto do vírus na economia, no entanto, esses impactos podem ser vistos mais para frente com o desenvolvimento da economia real pós esforços monetários e fiscais do covid. 

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